Jede Art von Gut kann vorweggenommen werden.
Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kann um eine inkompressible Vorkaufsfrist verlängert werden. Was umfasst dieser Rechtsbegriff und welche Folgen hat dieses Recht?
Vorkaufsrecht: Was ist das?
Das Vorkaufsrecht ist ein Verfahren, das es einer öffentlichen Person (z ) , um Stadtentwicklungsmaßnahmen durchzuführen. Dem Eigentümer der Immobilie steht es dann nicht frei, seine Immobilie an den Käufer seiner Wahl und zu den von ihm gewünschten Bedingungen zu verkaufen. Das Vorkaufsrecht wird im Allgemeinen zur Durchführung von Stadtentwicklungsmaßnahmen von allgemeinem Interesse ausgeübt.
Vorkaufsrecht: Auf welche Waren?
Eine Garage, ein Keller, ein Haus, eine Wohnung, ein Gebäude, landwirtschaftliches Grundstück oder nicht … jede Immobilie kann ganz oder teilweise vorgezogen werden. In Wirklichkeit muss sich das von einer öffentlichen Stelle vorzuziehende Grundstück in einem im PLU (Lokaler Stadtplanungsplan) definierten Gebiet, in einer ZAD (Aufgeschobene Entwicklungszone) oder in einem ENS (Sensibler Naturraum) befinden. ) . Sie wissen nie, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird oder nicht, außer in sensiblen Naturgebieten, wo es die meiste Zeit ist. Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, das gesamte Vorkaufsvermögen zu erwerben und darf nur einen Teil davon kaufen. Der Verkaufspreis muss dann den möglichen Wertverlust des nicht vorverkauften Teils der Immobilie berücksichtigen, da eine Wiederveräußerung schwierig sein kann. Um jedoch den Schutz des Grundstückseigentümers zu gewährleisten, kann dieser von der Gemeinde verlangen, das gesamte Grundstück zu erwerben.
Vorkaufsrecht: Von wem ausgeübt?
Das häufigste Vorkaufsrecht ist das DPU (Right of Urban Preemption), das im Allgemeinen von den Gemeinden oder manchmal vom Staat, der Präfektur, einer Organisation, einer halböffentlichen Gesellschaft usw. ausgeübt wird. Das Vorkaufsrecht besteht auch im privaten Bereich, beispielsweise wenn ein Eigentümer eine von einem Mieter bewohnte Immobilie zum Verkauf anbietet. Letzterer hat Vorrang beim Kauf dieser Immobilie. Das öffentliche Vorkaufsrecht geht jedoch dem Privatrecht vor, wenn sowohl die Gemeinde als auch der Mieter am Erwerb einer Immobilie interessiert sind. Und bei Miteigentum haben die anderen Miteigentümer den Vorrang, die Anteile eines veräußernden Miteigentümers zurückzukaufen.
Vorkaufsrecht: Wie funktioniert es?
Wenn eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, werden die Inhaber des städtischen Vorkaufsrechts durch eine DIA (Absichtserklärung des Ausländers) an den Notar des Rathauses benachrichtigt. Dieser Inhaber hat zwei Monate Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuüben, das er begründen muss (Errichtung von Gemeinschaftseinrichtungen, Kampf gegen die Ungesundheit, Sanierung des städtischen Erbes usw.). Nach Ablauf dieser Frist und ohne Reaktion des potentiellen Vorkaufsberechtigten wird das Recht nicht ausgeübt. Wird die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet, wird der Mieter zuerst, vor der Gemeinde, informiert. Damit kann er als erster von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn er die Immobilie, in der er wohnt, erwerben möchte.
Vorkaufsrecht: Welche Rechtsbehelfe stehen dem Verkäufer zu?
Eine Gemeinde, die eine Immobilie vorkauft, hat sechs Monate Zeit, um den Verkäufer zu bezahlen. Letzterer kann, beispielsweise wenn er sich in finanziellen Schwierigkeiten befindet oder die Vorkaufsentscheidung nicht ausreichend begründet ist, beim Verwaltungsgericht die Aufhebung des Vorkaufs beantragen. Der Löschungsantrag muss innerhalb von 2 Monaten nach Aushang der Entscheidung im Rathaus eingereicht werden. Der eventuell abgelehnte Käufer kann auch die Aufhebung der Vorkaufsentscheidung verlangen, sobald er über einen Kaufvertrag verfügt. Ein weiterer Streitfall zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten: Wenn dieser zu einem niedrigeren Preis als dem Verkaufspreis vorkauft, was von öffentlichen Stellen üblicherweise praktiziert wird. Es ist dann der Enteignungsrichter, der über die Berufung entscheidet.
Vorkaufsrecht: Welche Folgen hat die Aufhebung der Entscheidung?
Die Hauptfolge der Aufhebung einer Vorkaufsentscheidung besteht darin, dass die Gemeinde davon ausgegangen wird, dass sie sich nie für eine Vorkaufsentscheidung entschieden hat. Sofern die Eigentumsübertragung noch nicht erfolgt ist, wird sie durch die Aufhebung verhindert. Hat sie dagegen bereits interveniert, kann der bisherige Eigentümer oder der abgelehnte Käufer die Aufhebung des Verkaufs erwirken. Von diesem Moment an kann der Eigentümer, der sein Eigentum wiedererlangt, es zum Preis und zu den Bedingungen seiner Wahl an den abgelehnten Käufer weiterverkaufen. Die Gemeinde kann dem Eigentümer auferlegt werden, dem Eigentümer Schadensersatz zu zahlen, um den erlittenen Schaden dadurch zu beheben, dass er während des laufenden Zeitraums der rechtswidrigen Entscheidung nicht über die Summe verfügen konnte, die er aus dem Verkauf hätte erlangen können Datum der Rücknahme dieser Entscheidung. Der potenzielle Käufer, der einen Kaufvertrag abgeschlossen hat, kann auch Ersatz des erlittenen Schadens für die Aufwendungen verlangen, die ihm vor der Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden sind, insbesondere zum Erwerb des Grundstücks und zur Erlangung einer Baugenehmigung.